PlanetVilla trabaja duramente para que tengáis la información lo más actualizada
posible, debido al artículo publicado hace dos días que contenía una errata (Ya
suprimida). Redactamos este artículo solo y exclusivamente referente a los
impuestos derivados de la compraventa, tanto para el comprador como para el
vendedor. Esperamos que en esta ocasión no quepa la menor duda acerca de los
gastos y quien debe abonarlos. Recordamos también, que la mejor manera de
gestionar toda la documentación es mediante profesionales del sector. Si tenéis
alguna duda no dudéis en hacérnosla saber mediante email a Info@planetvilla.es o si por el contrario
preferís hacernos una visita estamos en
Avenida de la Purísima nº1 Bajo local 3. En Torrevieja. Sin más os
dejamos con el texto con todos los impuestos:
DEL COMPRADOR:
Si la compra es a un particular se devenga el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales (ITPAJD), que es a cargo del comprador, y se liquida tomando como
base la declarada como precio de venta al tipo inicialmente del 7% , aunque
tras la LEY 10/2012, de 21 de diciembre,
de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera, y de Organización
de la Generalitat Valenciana se subió al 8 por 100, y a partir del 6 de agosto
de 2013 el DECRETO LEY 4/2013, de 2 de
agosto, del Consell, por el que se establecen medidas urgentes para la
reducción del déficit público y la lucha contra el fraude fiscal en la
Comunitat Valenciana, modifica la ley 13/97 de 23 de diciembre de la
Generalitat y establece como tipo general el 10%, y algunos tipos reducidos
para supuestos especiales:
– El 8%: Adquisición de VPO de protección pública de régimen
general. Vivienda habitual menores de 35 años con determinado nivel de renta o
empresarios jóvenes. Transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, con una serie de
requisitos.
– 8%: Vehículos menos 13 años y más 2000 centímetros de
cilindrada o valor igual o superior a 20.000 euros. Embarcaciones recreo más de
8 metros de eslora o valor igual o superior a 20.000 euros. Objetos de arte y
antigüedades.
– El 6%: Demás BIENES
MUEBLES, con cuotas fijas para vehículos
de más de 12 años (no históricos) y menos de 20.000 euros de valor. Y la
adquisición de valores.
– el 4%: Adquisiciones de V.P.O. de régimen especial.
Vivienda habitual familia numerosa con ingresos en conjunto que no excedan de
45.000 euros. Vivienda habitual discapacitados físicos (más 64%) o psíquicos (más
del 33%).
– Viviendas de
Protección oficial de promoción pública (6 u 8%) a personas disminuidas
psíquica o físicamente.
. La mayoría de Comunidades Autónomas están subiendo el tipo
general al 8% (Murcia) o superior (10%
en Cataluña) o variable (de un 8% a un 10%, según el valor de lo transmitido,
en Andalucía).
Las autoridades fiscales pueden revisar el valor declarado
en la escritura si consideran que el de
mercado es superior. Puede obtener el valor fiscal que la Comunidad asigna
inicialmente al bien transmitido, teniendo en cuenta el valor de la
contribución, en la siguiente página: cálculo valor fiscal. También en
otros casos, como la transmisión de
vehículos, se facilitan los valores
fiscales (para el 2014).
El impreso a presentar para la autoliquidación del impuesto
es el Modelo 600 y el plazo es el de UN MES (antes del 6 de agosto de 2013 eran 30 días
hábiles), desde el día en que se cause el acto o contrato. La ley del impuesto
exige la presentación de autoliquidación por el interesado, en unión de copia
de la escritura, pero la Generalitat
Valenciana mediante la ORDEN 10/2015, de 27 de mayo (publicada el 9 de
junio), de la Consellería de Hacienda y
Administración Pública dispone que no se tendrá que aportar junto con la
autoliquidación del impuesto sobre sucesiones y donaciones y del impuesto sobre
transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados la copia auténtica
del documento notarial en que conste el acto o contrato y la copia simple del
mismo, puesto que ya lo remite telemáticamente la propia notaría.
Si es compra de solar o primera compra de edificio urbano a
un promotor, se devenga IVA a cargo del comprador, (desde el 1 de septiembre de
2012 el 10%, antes 8% y ver párrafo
siguiente, para viviendas o viviendas con garaje, y al 21%, antes 18%, en locales
y solares) además del impuesto de actos jurídicos, al tipo del 1% en general
(desde el 10 de enero de 2012 en la Comunidad Valenciana el tipo fue del 1,2% y, actualmente, desde el 6 de agosto de
2013 es del 1,5%) o del 0,1% si se trata
de compraventa de vivienda que constituya la residencia habitual.
Transitoriamente, los pagos para las compras de viviendas
nuevas sujetas a IVA efectuados desde el 20 de agosto del 2011 hasta el 31 de
diciembre de 2012 tuvieron un IVA reducido del 4%, que a partir del 1 de enero
de 2013 subió al 10%.
Hacienda ha emitido una circular
para aclarar el tipo aplicable de IVA en operaciones efectuadas cuando cambian
los tipos.
Las nuevas letras e) y f)
del artículo 84.1.2º de la Ley 37/1992 introducen unos supuestos de inversión del sujeto pasivo (es decir el IVA
lo abona directamente el comprador que pasa a ser el sujeto pasivo, y no el
vendedor), en las siguientes entregas de inmuebles:
(1). Efectuadas como consecuencia de un procedimiento
concursal. (Ley 38/2011, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003, de 9
de julio, Concursal).
(2). Con renuncia a la exención en los casos de los
apartados 20º y 22º del art.20.uno de la Ley 37/1992 (transmisión de terrenos
no edificables y segundas transmisiones de edificaciones).
(3). En ejecución de garantía. (La dación en pago de un
inmueble).
(4). En ejecuciones de obra y cesiones de personal para su
realización. Puede ser con o sin aportación de materiales. El destinatario debe
actuar en calidad de empresario o profesional. Contratos directamente
formalizados entre promotor y contratista o entre contratista y subcontratista.
El objeto debe de ser la urbanización de terrenos o la construcción o
rehabilitación de edificaciones
(5). En la consideración de ejecuciones de obra, aumentando
el % del coste de materiales utilizados del 33 al 40% para que sea considerada
entrega de bienes las ejecuciones de obra que tengan por objeto construir o
rehabilitar edificaciones.
La adjudicación
de terrenos o edificaciones por una comunidad de bienes a los comuneros se considera
entrega de bienes en proporción a la cuota de participación.
DEL VENDEDOR:
Si se trata de bienes inmuebles urbanos (los rústicos no tributan por este
concepto), también está sujeta la transmisión al Impuesto municipal sobre el
incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (antigua Plus-Valía),
que debe abonarse en el plazo de 30 días desde la firma, su cuantía varía en
función del Municipio y de las fechas de adquisición y venta del inmueble, el
Ayuntamiento lo calculará con una copia simple de la escritura. Se regula en
los arts. 104 y ss. Del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas
locales aprobado por RD Ley 2/2004 de 5 de marzo. Los vendedores no profesionales pueden pactar
sobre su pago, que, en principio corresponde
al vendedor, el adquirente solo responde
del impuesto si el transmitente es no residente en España. Con efectos desde 1
de enero de 2013 se adiciona un nuevo apartado 5 en el artículo 254 de la Ley
Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, con la
siguiente redacción:
«5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción
correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante
de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de
los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber
presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la
comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el
Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.» Los notarios tenemos un
acuerdo con la Federación de Municipios que permite presentar una copia vía
internet en el Ayuntamiento respectivo nada más firmarse la escritura.
A título orientativo en la siguiente dirección facilitan el cálculo de la
plusvalía en diferentes ayuntamientos.
Si el vendedor es extranjero y no acredita su residencia
fiscal en España, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda
el 3% del precio de venta.
El vendedor es responsable del Impuesto de Bienes inmuebles (IBI) del año en
curso y debe estar al corriente de los anteriores. El Notario, salvo indicación
en contrario, intentará obtener certificado telemático sobre la existencia o no
de recibos impagados. Tenga en cuenta que conforme al vigente art. 64.1 del
Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales aprobado por RD
Ley 2/2004 de 5 de marzo, se establece la afección del inmueble al pago de
dicho impuesto, por lo que los adquirentes serán responsables subsidiarios, si
la deuda no se paga. (Art. 41.3 d y 79.1 L.G.T.).
El transmitente también debe abonar, al hacer la declaración
de la renta, el impuesto por la ganancia patrimonial que ha tenido con la
venta, por la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
Debe tener en cuenta:
El pago del impuesto sobre el Incremento del Valor de los
terrenos de naturaleza urbana (antigua Plus-Valía) es, en principio, de cuenta
del vendedor; cabe el pacto en contrario pero está excluido en aquellos
supuestos en los que el vendedor actúe con carácter profesional.
Debe pactar los gastos de notaría. Si no acuerdan nada se
aplicará el art. 1455 del Código civil y se abonarán conforme a dicha ley, esto
es: El vendedor abonará la matriz de la escritura (aproximadamente alrededor de
un 70%, aunque puede variar), y la Plusvalía (incremento de valor de los
terrenos), y el comprador pagará las copias de la escritura, los gastos de la
inscripción en el registro de la propiedad y el impuesto de Transmisión o
I.V.A. en su caso.
Previamente la notaría solicitará del registro de la
propiedad competente una nota simple informativa que permite a la parte
compradora conocer el estado de cargas de la vivienda objeto de compraventa en
la fecha del otorgamiento, si hay hipoteca sobre la propiedad debe solicitar
información del banco determinando la cantidad que se adeuda en la fecha
prevista para la firma, para cancelar la deuda o, en su caso, subrogarse en
ella.
También, salvo que nos digan lo contrario, solicitarán certificado del Catastro para comprobar
si está inscrita a nombre del vendedor y si se adeuda algún recibo de
contribución.
Un saludo Luis Andreu Orenes
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